Difformità e sanatorie

Le difformità rispetto al progetto depositato e al catasto.

Quando mi si chiede di intervenire su un appartamento o un immobile esistente con piccole opere interne faccio sempre un controllo sulle misure esistenti rispetto a planimetria catastale e progetto depositato, anche se non intervengo su quelle parti di immobile.

Perché? Le difformità possono annullare un futuro rogito, oltre che se non sanate provocare problemi successivi anche al tecnico che ha redatto un progetto che non parte da uno stato legittimato. A tal proposito linko quest’interessante articolo di ediltecnico:

http://www.ediltecnico.it/40289/difformita-catastali-immobili-provocano-nullita-vendita/

Il problema è che spesso, o meglio quasi sempre il proprietario non è a conoscenza di tali difformità preesistenti perché realizzate al momento della costruzione e non denunciate con una variante finale, variante finale che anni fa purtroppo a volte non veniva presentata, lasciando depositato uno stato non conforme alla realtà.

Per lo stato non è importante chi ha effettivamente realizzato e quando le difformità, spesso l’attuale proprietario è costretto a sanare (nessuno vi costringerà a sanare fino alla vendita, ma in alcune provincie fra cui per esempio Parma è obbligatorio allegare la conformità urbanistica al rogito), pagando le difformità realizzate da altri con una sanatoria che può avere costi anche importanti a seconda dell’abuso (il minimo in Emilia Romagna è comunque 1000€, attualmente o 2000€ a seconda del caso), escluso poi il costo del tecnico che si occuperà della pratica.

E se devo eseguire piccole opere interne?

Nel caso sia vostra intenzione eseguire piccole opere interne quali ad esempio aperture di porte, abbattimenti di pareti anche se non portanti, si fa presente che è obbligatoria comunque la denuncia attraverso un titolo autorizzativo che può essere una CIL o una SCIA a seconda dei casi.

Molto spesso queste opere possono essere detratte come ristrutturazione edilizia al 50%. Se la denuncia non viene fatta al momento della realizzazione delle opere, oltre a non avere diritto alla detrazione, la realizzazione senza titolo costituisce un vero e proprio abuso edilizio. Particolare attenzione va riservata inoltre a quando si opera su strutture portanti (ad esempio con un’apertura di una porta su parete portante), la realizzazione senza denuncia strutturale porta ad autorizzazione sismica con ulteriore multa e denunce nelle sedi appropriate.

Nel caso le opere siano state realizzate senza titolo, andranno regolarizzate successivamente in sanatoria, pagando relativa multa e le relative spese tecniche e non potendo accedere a detrazione dato che non ci sono fatture da poter detrarre.

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