Come si esce dalla crisi dell’edilizia?


Queste poche riflessioni non vogliono essere una soluzione alla crisi dell’edilizia che perdura in modo grave almeno dal 2008, ci mancherebbe altro, non ho ne la presunzione e non possiedo nemmeno l’esperienza che mi permetta di trovare formule magiche, questa è una capacità che lascio ad alcuni dei cosiddetti “politici” che si presentano alle imminenti elezioni politiche che in quanto a facili soluzioni e slogan sono degli esperti.

La crisi che oggi sta attraversando l’edilizia non è di facile ne breve soluzione, se e quando si uscirà da questa crisi probabilmente l’edilizia ne uscirà profondamente trasformata. Tale crisi è solo una parte della crisi economica in corso e se è innegabile che alcuni dei fattori di questa crisi siano esterni, dovuti al fatto che per esempio le persone oggi a causa della perdita o del calo del lavoro non hanno denaro per investimenti immobiliari o a causa del fatto che le banche sono molto più restie nel concedere mutui, ma ci sono delle componenti interne a mio parere innegabili.

Si costruiscono edifici già vecchi?

Oggi ci sono dei cantieri, alcuni di quei pochi rimasti aperti, che costruiscono condomini in classe energetica C calcolata, il che forse può voler dire che se ci andiamo a vedere dentro in modo approfondito scopriamo magari di essere in D o peggio. Questo è inconcepibile, non solo ragionando con una mentalità ecologista acritica, ma anche e sopratutto per ragioni commerciali ed economiche. Chi costruisce edifici in classi energetiche che rientrano appena nella normativa, per risparmiare una cifra in realtà relativamente piccola nel 2013, si da la zappa sui piedi.  Le persone hanno ormai imparato una parola magica che si chiama “classe energetica”, e ancora di più hanno imparato un’altra parola magica, ovvero “classe A”. Magari non sanno bene che cos’è, ma una certificazione in classe A oggi ha il suo peso commerciale e fra 2 case di nuova costruzione simili, una in classe A e una in classe C se la differenza di prezzo è minima, cosa che spesso accade, la scelta è orientata senza dubbio verso la prima.

La certificazione energetica in Emilia Romagna.

Facciamo una piccola premessa… Intanto bisogna aver ben chiaro cosa si intende in Emilia Romagna per classe energetica. Oggi la classificazione energetica in Emilia Romagna si basa sull’ EP tot, ovvero l’indica di prestazione energetica totale che è calcolato come somma dell’ EPi (consumo per il riscaldamento invernale) e dell’ EPasc (acqua calda sanitaria), in futuro saranno compresi anche EPe (regime estivo) e EPill (illuminazione). Questo EPtot che si misura in kWh/m2 annuo, ovvero il consumo energetico per ogni m2 in un anno e stato poi suddiviso in classi, la classe A vuol dire che il nostro edificio nelle condizioni standard previste dal metodo di calcolo consumerà meno di 40 kWh/m2 annuo.

La certificazione energetica, se fatta bene, il che non è sempre vero (su siti come groupon si possono trovare certificazioni a cifre attorno ai 50 € che se facciamo almeno un sopralluogo e le cose fatte con un minimo di criterio non garantiscono nemmeno la copertura dei costi vivi e che quindi a meno di lavorare in perdita sono chiaramente al limite della truffa) ci da questo indice che ci dice che la nostra casa in inverno consuma una certa quantità di energia, ma non ci dice quasi nulla sul consumo estivo e nulla sul comfort termo-igrometrico.

La direttiva 2010/31/UE che dovrà essere recepita dall’Italia dice invece un altra cosa, che costituirà una rivoluzione, sempre che non venga derogata dall’Italia pena il pagamento di sanzioni, ovvero che entro il 2021 lo standard edifici a energia quasi zero sarà un obbligo per tutti gli edifici.

Ad oggi mancano mancano 8 anni a questa scadenza e ancora si costruiscono case nuove in classe C.

La cosa si commenta da sola. Stanno costruendo molto probabilmente del futuro invenduto.

Se qualcuno vuole sperare di vendere prima o poi le case che sta costruendo oggi dovrebbe probabilmente costruirle con standard più restrittivi della classe A che va tanto di moda ora, perché l’odierna classe energetica A fra poco verrà superata dagli eventi, diventando in brevissimo tempo obsoleta e priva di significato, dato che un edificio ad energia quasi zero non consuma in pratica nulla. Si può arrivare addirittura a case che producono più energia di quella di cui hanno bisogno, le cosidette case attive

Per uscire dalla crisi dell’edilizia, anche se questo non è sicuramente l’unico modo, bisogna iniziare a progettare in modo più consapevole e più sostenibile, e possibilmente ragionando su edifici energeticamente indipendenti, che oggi sono sicuramente commercialmente più appetibili.

Chi ha i soldi è disposto a spendere qualcosa in più se è dimostrato che in pratica non pagherà più le bollette per riscaldamento e raffrescamento e per scaldare l’acqua calda.

Per chi non li ha, be il problema purtroppo non dipende dall’edilizia e sarà il prossimo governo a dover trovare le risposte, dato che la politica dell’austerity non ha dato le risposte sperate, ma ha fatto diventare la crisi ancora peggiore.

Un altro problema è quello dell’invenduto.

Non in tutti i casi ma quasi quest’invenduto non è mai stato abitato ed è tecnologicamente vecchio, magari in classe D o E. Bisognerà studiare delle metodologie per portarlo almeno in classe A, altrimenti proporre forti sconti, incentivi, in caso contrario questi edifici sono destinati a rimanere disabitate cattedrali nel deserto.

la riqualificazione del patrimonio esistente

In Italia esiste un grandissimo patrimonio di edifici costruiti fra gli anni 50 e gli anni 90 che necessitano di una riqualificazione. Gli incentivi del 50% per le ristrutturazioni sono un buono strumento, ma vanno potenziati, levarli o ridurli come ventilato vorrebbe dire dare il colpo di grazia all’edilizia e al suo indotto, bisognerebbe anzi potenziarli. sarebbe bello introdurre degli strumenti speciali per chi si incarica di ristrutturare un intera palazzina oggi disabitate o chi si accolla un cantiere abbandonato. Purtroppo sono casi sempre più presenti.

fermare le speculazioni

Credo che sia necessario inoltre fermare la pericolosa catena “speculazioni edilizie-oneri di urbanizzazione” che tanto ha rovinato il nostro territorio e l’assetto idrogeologico, senza contare l’abusivismo edilizio. Questi fenomeni oltre a produrre edilizia spesso scadente sono un danno evidente che va fermato a tutti i costi. Se non ci vogliamo ritrovare tutti gli anni a contare quanto territorio abbiamo perso in un caso e quanti morti ci sono stati nell’ultima alluvione o nell’ultimo sisma bisogna fare qualcosa. Per questo oggi sono necessarie delle modifiche normative che proteggano il territorio, diano dei precisi riferimenti per le riqualificazioni e bloccare ogni condono edilizio che stimola la ripresa dell’abusivismo, con anche un danno diretto allo stato che oltre che perdere territorio non incassa gli oneri comunali.

E’ inoltre evidente il fatto che quartieri lasciati incompiuti, nonostante l’incasso di parte degli oneri di urbanizzazione da parte di un comune siano un danno per le casse comunali. Si creano infatti nuove urbanizzazioni che il comune deve mantenere in buono stato e non si incamerano gli introiti dovuti a IMU (le imprese non la pagano sull’invenduto), utenze e tarsu, più tutto l’indotto che un nuovo abitante del quartiere crea. Si genera in pratica nuova spesa, col piccolo guadagno iniziale della quota oneri che non dovrebbe giustificare in nessun modo un immotivato spreco di territorio non urbanizzato.

Fermare l’edificazione selvaggia farebbe riacquistare valore agli immobili esistenti e riaccenderebbe il mercato delle ristrutturazioni, portando a parere dello scrivente vantaggi al comparto dell’edilizia.

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