Ipotesi piano di ammortamento cappotto isolante in condominio col 65%

Un intervento di riqualificazione energetica con cappotto isolante in un edificio tipico di Parma.

Ho eseguito su richiesta dei condomini, per un condominio di Parma questa simulazione di intervento di isolamento mediante cappotto, intervento che sotto certe condizioni può usufruite dell’incentivo fiscale del 65%. Da questa simulazione ho cercato di ricavare un realistico piano di ammortamento che può essere, con le dovuta approssimazioni applicato ad edifici simili per caratteristiche.

Ipotesi di cappotto isolante in un condominio degli anni 60 a Parma

Ipotesi di cappotto isolante in un condominio degli anni 60 a Parma

L’edificio oggetto dello studio si trova a Parma ed è stato costruito nell’anno 1961. Per ovvie ragioni di privacy non dirò dove si trova esattamente.

La simulazione è partita dalla certificazione energetica di un appartamento all’interno del condominio, che è stata utilizzata come parametro per determinare il risparmio effettivo ottenuto con l’inserimento del cappotto isolante, naturalmente la metodologia non è precisissima perché bisognerebbe valutare tutti gli spazi riscaldati, ma fornisce un buon parametro di valutazione che può far propendere o meno per l’investimento.

computo metrico approssimativo lavori per esecuzione cappotto isolante.

Per poter usufruire dell’incentivo del 65% bisogna ottenere una trasmittanza della muratura isolata pari a 0,27 W/m2K come da tabella DM 6 gennaio 2010. Data la muratura di partenza che è piuttosto debole dal punto di vista dell’isolamento si è pensato a un cappotto in stiropiuma classe200 da 10 cm.

voce lavori unità di misura prezzo unitario quantità totale  
cappotto isolante 10cm polistirene (stiropiuma classe 200) m2 € 50,00 575,13 € 28.756,25  
ponteggio m2 € 12,00 671,61 € 8.059,28  
onere per sistemazioni varie necessarie a causa dell’inserimento del cappotto isolante: davanzali, riposizionamento pluviali ecc… m2 € 8,00 575,13 € 4.601,00  
TOTALE lavori       € 41.416,53  
iva su lavori (10%)       € 4.141,65  
TOTALE LAVORI       € 45.558,18 (a)

 Preventivo approssimativo spese tecniche necessarie

Per poter eseguire i lavori sono necessari oltre al titolo abilitativo che legittimerà i lavori anche il coordinamento alla sicurezza (se presenti almeno due imprese) e le pratiche enea relative all’ottenimento del beneficio fiscale, il tutto è stato stimato pari a:

voce spese tecniche importo  
spese tecniche pratica autorizzativa € 1.500,00  
coordinamento per la sicurezza € 1.500,00  
spese per la pratica ENEA ottenimento 65% € 1.500,00  
imponibile spese tecniche € 4.500,00  
CNPAIA spese tecniche € 180,00  
iva su spese tecniche (22%) € 1.029,60  
TOTALE SPESE TECNICHE € 5.709,60 (b)

Costo totale stimato dell’intervento di esecuzione del cappotto isolante

TOTALE SPESE INTERVENTO    
TOTALE € 51.267,78 (c)=(a)+(b)
Detrazione 65% su imponibile (da detrarre in 10 anni) € 29.845,74 (d)
     
totale effettivamente speso alla fine dei 10 anni € 21.422,04 (e)=(c)-(d)

Risparmio approssimativo sulle spese di riscaldamento realizzabile con il cappotto isolante

Per ottenere questo valore si è ipotizzato di avere 8 unità uguali all’appartamento certificato il che è chiaramente errato, ma fornisce un buon parametro di valutazione che potrà essere precisato in fase di chiusura lavori.

  IPE (kWh/m2 annuo) classe energetica superficie riscaldata consumo annuo totale (Kwh) consumo annuo totale approssimato (mc di gas) totale approssimativo annuo spese per il riscaldamento  
PRE intervento 215,77 G 513,42 110780,63 11563,74 € 11.563,74  
POST intervento 141,24 E 72515,44 7569,46 € 7.569,46  
differenza (RISPARMIO) 74,53     38265,19 3994,28 € 3.994,28 (f)

Piano di ammortamento dell’investimento

si è poi proceduto a stimare un piano di ammortamento comprendente la spesa iniziale, il risparmio ottenuto sull’irpef mediante la detrazione del 65% dell’imponibile sui lavori in 10 anni e il risparmio annuo sul costo del riscaldamento ottenendo questo risultato:

progressivo anno ammortamento capitale risparmio sul riscaldamento risparmio annuo IRPEF (e)/10
1 2014 € 51.267,78 € 3.994,28 € 2.984,57
2 2015 € 44.288,92 € 3.994,28 € 2.984,57
3 2016 € 37.310,07 € 3.994,28 € 2.984,57
4 2017 € 30.331,22 € 3.994,28 € 2.984,57
5 2018 € 23.352,37 € 3.994,28 € 2.984,57
6 2019 € 16.373,51 € 3.994,28 € 2.984,57
7 2020 € 9.394,66 € 3.994,28 € 2.984,57
8 2021 € 2.415,81 € 3.994,28 € 2.984,57
9 2022 -€ 4.563,05 € 3.994,28 € 2.984,57
10 2023 -€ 11.541,90 € 3.994,28 € 2.984,57
  2024 -€ 18.520,75 € 3.994,28  
  2025 -€ 22.515,03 € 3.994,28  
  2026 -€ 26.509,31 € 3.994,28  
  2027 -€ 30.503,59 € 3.994,28  

conclusioni

Il punto di pareggio ipotizzato dopo 8 anni dall’investimento iniziale non considera il guadagno aggiuntivo dovuto al sicuro aumento del costo del GAS durante il periodo considerato. Nella tabella le cifre negative indicano i soldi risparmiati grazie all’intervento, in pratica al nono anno dopo l’intervento, esso si è completamente ripagato e si sono guadagnati 4563 €, l’anno successivo il guadagno totale è diventato 11541€ e così via. (f) diventa un risparmio annuo costante per tutta la vita del condominio, senza contare inoltre l’incremento di valore per tutto l’edificio che migliorerà il suo aspetto globale e la sua prestazione energetica passando dalla classe G a una buona classe E.

Naturalmente lo studio è ripetibile su qualsiasi edificio residenziale, contattateci per avere un preventivo ad Hoc per il vostro caso.

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